■王丽新

近日，中指研究院宣布的房地产行业融资数据显示，本年前6个月，房地产行业债券融资总额为3158.8亿元，同比增加21.7%，为2021年以来同期增速最高程度，竣事了持续5年同期降落的状态。

于笔者看来，这一亮眼数据折射出房地产行业的深条理变化。历经五年深度调解，房地产行业融资逻辑已经发生底子性改变，为构建新成长模式筑牢基础。

起首，融资东西扩容，资产证券化成为主要渠道。

房企融资从依靠传统信用债、银行贷款，转向资产质量驱动，ABS（资产撑持专项规划）等资产证券化融资占比连续爬升，成为主要支撑。

中指研究院数据显示，2026年上半年房企ABS融资达1221.0亿元，同比增加27.5%，占同期债券融资总额近四成。特别6月份，ABS单月融资占比高达58.4%，逾越信用债成为房企当月首要融资品种。

这一布局性变化注解，政策撑持资产证券化融资效果显著，房企正从“依靠主体信用借钱”向“依赖资产质量融资”超过。当下，房企正加快经由过程刊行REITs、持有型不动产ABS等立异东西，将长租公寓、贸易综合体等重资产转化为可畅通金融产物。此举不仅有用拓宽房企融资渠道，更帮忙其将底层资产转化为持久权益性或者准权益性资金，实现债务的“恒久期、低成本”置换。与信用债、银行贷款等传统融资东西比拟，其不仅能年夜幅压降有息欠债范围，还有能有用减缓流动性危害，为房企修筑更为稳健的财政“安全垫”。

其次，融资模式从“总对于总”转向“项目制”。

所谓“总对于总”，是指金融机构与房企集团总部直接对于接授信，依靠集团主体信用举行统借统还有、批量放款。即谁的地盘贮备多、发卖范围年夜、信用评级高，资金就会流向谁。

如今，融资模式已经周全转向“项目信用”，金融机构以单个项目为自力评估单位，依赖资产典质与关闭羁系来节制危害，实现资金随着项目走。例如，近日发布的《广州市住房成长“十五五”计划（征求定见稿）》提出，加年夜金融协调联动，推进房地产开发融资方式鼎新，鞭策实现房地产开发企业融资从依靠主体信用向满意房地产项目合理融资需求改变。

这一改变对于房地产行业的影响集中表现于两个维度。一方面，各地成立房地产融资协调机制，将优质项目纳入“白名单”定向授信，断绝集团与项目危害；另外一方面，融资风控逻辑下沉到项目层面，倒逼房企回归谋划自己，算“项目账”。换言之，房企需精准研判每一个项目的区位、产物力与现金流均衡能力，依附单个项目的盈利与周转能力得到金融撑持。这类底层融资模式的转变，使房企“以范围论英雄”的时代走向尽头，鞭策行业从扩张向提质转型。

末了，金融撑持由增量开发转向都会更新、存量盘活。

当前，栖身消费需求已经由“有无”转向“好欠好”，金融机构再也不为房企“高杠杆拿地”输血，金融活水连续流向存量市场。

国度成长鼎新委宣布的数据显示，2026年摆设中心预算内投资都会更新专项资金970亿元，撑持地下管网革新的超持久尤其国债达1600亿元。同时，专项债精准发力，中指研究院数据显示，2026年一季度，都会更新相干专项债券刊行范围靠近1200亿元，已经达去年整年的三分之一，同比增加7%；各地公示拟利用专项债收回、收购存量闲置地盘的数目超5800宗，触及总金额超7800亿元。这些数据清楚地注解，金融资源已经再也不广撒网式地鞭策新增地盘购置，而是流向存量资产盘活、保障房收购改建、绿色聪明“好屋子”设置装备摆设等项目。

于此类政策指导下，房地产行业加快构建新成长模式。一方面，房企的焦点竞争力从拿地扩张转向存量资产的邃密化运营与“好屋子”产物力的晋升，正式迈入以产物力与运营力双轮驱动的内在式增加阶段；另外一方面，企业纷纷向“轻资产、重运营”模式转型，经由过程盘活长租公寓、贸易不动产等存量项目，买通“投融管退”全链条，优化资产欠债表，努力转向轻装前行。

综上所述，融资新机制落地、存量盘活深化、产融协同完美，将配合鞭策房地产行业迈入稳健成长新周期，为宏不雅经济平稳运行注入新动能。

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